กรอบกระบวนการลงทุน 10 ขั้นตอน — KORKAIIDEA
แนวทางการลงทุน
10 ขั้นตอน หลักการเดียว ใช้ได้กับลูกค้าทุกคน
กรอบการทำงานที่มีวินัย ขัดเกลาผ่าน ฿2.8B+ และ 300+ ยูนิต สร้างโดยนักลงทุน เพื่อนักลงทุน ไม่มีทางลัด ไม่มีข้อยกเว้น — เพราะข้อยกเว้นคือสาเหตุที่พอร์ตพัง
01 · ทำความเข้าใจ
Map ภาพรวมความมั่งคั่ง
ก่อนคุยเรื่องทรัพย์ใดๆ เราใช้เวลา 2-3 เซสชั่นทำแผนที่โครงสร้างทุน สภาพคล่อง ความเสี่ยงค่าเงิน สถานะภาษี บริบทครอบครัว และเป้าหมาย 10 ปี อสังหาฯ เป็นเพียงเครื่องมือหนึ่ง ต้องเหมาะกับพอร์ต ไม่ใช่ทางกลับกัน
ผลลัพธ์
- แผนผังโครงสร้างทุน
- คะแนนความเสี่ยงที่รับได้
- แผนที่สภาพคล่อง
- ร่างสมมติฐานการลงทุน
เวลา: 1-2 สัปดาห์
ขั้นตอน 02-10: สมมติฐาน · คัดกรอง · คัดเลือก · ตรวจสอบ · เจรจา · กฎหมายและภาษี · ปิดดีล · บริหาร · Exit
แต่ละขั้นใช้เวลา 8-12 สัปดาห์ต่อดีล แต่ละขั้นมี Document Trail, Sign-off และหุ้นส่วนรับผิดชอบ ขั้นตอนเต็มให้ได้ภายใต้ Engagement — เวอร์ชั่นย่อคือ: ทุกขั้นถูกเขียนไว้ ทบทวนโดยหุ้นส่วน 2 คน ตรวจสอบได้
02 · สมมติฐาน
เขียนสมมติฐาน 3-5 หน้า
ระบุชัดว่า cohort ไหนเหมาะ ค่าเงิน cycle ใด และอะไรคือข้อปฏิเสธ เป็น Compass ที่ทำให้การตัดสินใจซื่อสัตย์เมื่อตลาดมีอารมณ์
03 · คัดกรอง
Scorecard 47 จุด / 200+ โครงการ
โครงการใหม่ทุกโครงการในกรุงเทพฯ ภูเก็ต สมุย พัทยา ถูกให้คะแนน 47 มิติ Acceptance rate ~5%
04 · คัดเลือก
5% ถึงลูกค้า
~10 โครงการต่อปีถึงการเสนอลูกค้า แต่ละโครงการมา Scorecard เต็ม + ความเห็นตรงของเรา
05 · ตรวจสอบ
โฉนด งบ ประวัติคดี
ตรวจกรมที่ดิน วิเคราะห์งบ SEC ค้นหาคดี ทำอิสระจากผู้พัฒนา
06 · เจรจา
มือหนึ่ง ก่อนพรีเซลล์
ล็อคราคาก่อน Public Launch กับ Tier-1 Developer ไม่มีสินค้ามือสอง ไม่มีมาร์กอัพคนกลาง
07 · กฎหมาย & ภาษี
FET โครงสร้าง ภาษี
เอกสาร FET, โครงสร้างถือครอง (Freehold/Leasehold/บจก.ไทย), ภาษีประหยัดข้าม 6 ประเทศ
08 · ปิดดีล
โอน & รับมอบ
โอนเงิน ลงทะเบียน Checklist 47 จุดตอนรับมอบ ข้อบกพร่องใดๆ ต่อก่อนเซ็นจริง ไม่ใช่หลัง
09 · บริหาร
ผู้เช่า ค่าเช่า ดูแล
จัดหาผู้เช่า ร่างสัญญา เก็บค่าเช่า ดูแลบำรุง รายงานสภาพรายไตรมาส คุณรับงบรายเดือน
10 · EXIT
ถือ Refinance หรือขาย
ทุกทรัพย์ถูกทบทวนรายปี: ถือ Refinance หรือขาย Model อัปเดตกับตลาดปัจจุบัน ไม่ “Set and Forget” ตลาดเคลื่อน
ลองเห็นของจริง
พร้อมเห็น Scorecard 47 จุดในสถานการณ์ของคุณไหม?
ปรึกษา 45 นาที ดู Scorecard เคสจริง แชร์มุมมองตลาดปัจจุบัน 2-3 ประเด็น และดูความเหมาะสม ไม่ขาย ไม่กดดัน