ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ควรดูอะไรนอกจากราคา

ราคาคอนโดเป็นจุดเริ่มต้น ไม่ใช่จุดตัดสินใจ การซื้อเพื่อปล่อยเช่าต้องดูตัวแปรที่ส่งผลต่อรายได้สุทธิระยะยาว เริ่มจากการระบุกลุ่มผู้เช่าเป้าหมายให้ชัดก่อน เช่น พนักงานต่างชาติย่าน Sukhumvit Lower สมัครงาน 50,000-90,000 บาท/เดือน หรือคู่ครอบครัวคนไทยรายได้สูงในย่าน Ekkamai-Thonglor ที่ต้องการสภาพแวดล้อมเงียบและเดินทางสะดวก กลุ่มผู้เช่าที่ต่างกัน ต้องการลักษณะห้อง ขนาด และทำเลที่ต่างกัน

ตรวจ Supply-Demand ของย่านโดยดูจำนวนห้องที่ลงประกาศเช่าในตลาดเทียบกับยอดดูด/ปล่อยจริง ใช้ Google Trends และข้อมูลจาก ddproperty/hipflat ช่วยประเมินได้ ระวังย่านที่มีโครงการใหม่จำนวนมากจะถูก market แข่งขัน และค่าเช่ามักอ่อนตัวลงในช่วง 2-3 ปีแรกหลังโอน

ดูค่าใช้จ่ายถือครองรวม: ค่าส่วนกลาง + กองทุน + ภาษีที่ดิน + ค่าซ่อมบำรุงสะสม + Vacancy Allowance รวมแล้วโดยปกติคิดเป็น 30-40% ของรายรับ Gross และวางแผน Exit ตั้งแต่ก่อนซื้อ ว่าจะถือกี่ปี ขายในราคาเท่าไหร่ ต้องการ Cap Rate ตอนออกที่เท่าไหร่

บทความฉบับสมบูรณ์รวม Investment Checklist 12 ข้อ จะเผยแพร่เร็ว ๆ นี้