Yield คอนโดปล่อยเช่า คิดอย่างไรให้ไม่หลอกตัวเอง

Yield บนโบรชัวร์โครงการมักเป็นตัวเลข Gross Yield คำนวณจากค่าเช่ารายเดือนคูณ 12 หารด้วยราคาขาย ตัวเลขนี้สวยแต่ไม่บอกความจริง เพราะไม่หักค่าใช้จ่ายและสมมุติว่ามีผู้เช่า 12 เดือนเต็มทุกปี ซึ่งในความเป็นจริงมักไม่เป็นเช่นนั้น

Net Yield ที่ใช้ตัดสินใจจริงต้องหักค่าใช้จ่าย 4 หมวด: 1) ค่าส่วนกลางและกองทุน 35-65 บาท/ตร.ม./เดือน ตามระดับโครงการ 2) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 0.02-0.30% ของราคาประเมินรายปี 3) ค่าซ่อมบำรุงและทดแทนเฟอร์นิเจอร์ เฉลี่ย 5-8% ของรายรับรายปี และ 4) Vacancy Allowance หรืออัตราห้องว่างเฉลี่ย 1-2 เดือนต่อปี = 8-16% ของรายรับ

ตัวอย่าง: คอนโด 5 ล้านบาทปล่อยเช่า 22,000 บาท/เดือน · Gross Yield = 5.28% · หักค่าส่วนกลาง 30,000/ปี ภาษี 5,000 ซ่อมบำรุง 14,000 และ Vacancy 1.5 เดือน (33,000) เหลือ Net รายปี 182,000 บาท = Net Yield จริง 3.64% ตัวเลขที่ผู้พัฒนาบอกอาจไม่ผิด แต่ยังไม่พอตัดสินใจ

บทความฉบับสมบูรณ์รวมตาราง Net Yield Calculator และตัวอย่างจริงจากพอร์ตของเรา จะเผยแพร่เร็ว ๆ นี้